广州旧改出新规！这些旧村也可以申请全面改造……
旧村全面改造如何进行？
这个问题一直备受关注！
18日，
市府办公厅正式印发实施
《广州市深入推进城市更新工作实施细则》
推进旧村全面改造是其重要内容，
与征求意见稿相比，
正式印发实施的《实施细则》新增规定：
村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村，已完成微改造的，也可申请全面改造。
据悉，自印发之日起施行，有效期5年。城市更新项目实施方案在本细则印发前已通过市城市更新工作领导小组或原市“三旧”改造领导小组等审议且仍在有效期内的，按实施方案批准时的政策执行；已过有效期的，按程序重新报批。
▲田心村改造。（资料图片）石建华 摄
《实施细则》从标图建库动态调整、旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂房改造收益支持、成片连片改造、城市更新微改造、加大城市更新项目支持力度、完善历史用地手续等八个方面对《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）进行补充和完善，共二十八条，主要内容包括：
（一）动态调整“三旧”改造地块标图建库。明确“三旧”改造地块标图建库动态调整的申报时间和实施程序。
（二）推进旧村庄全面改造。明确旧村全面改造项目可在区、市统筹平衡；进一步优化改造成本核算，将旧村全面改造项目中实际发生的费用纳入改造成本；鼓励旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。
（三）加大国有土地上旧厂房改造收益支持。明确自行改造、协议出让的“三旧”用地按新规划用途市场评估价的70％缴交地价；适当提高政府收储项目出让分成和一次性补偿的标准；规范自行改造项目应移交的公益性用地面积及要求。
（四）推进成片连片改造。明确旧城区连片改造项目招标确定改造主体实施拆迁的程序；明确成片连片改造范围内未能纳入标图建库的建设用地、现状建筑和农用地、未利用地的处置方式；支持进行土地置换。
（五）推进城市更新微改造。明确城市更新应多采用微改造方式，注重文化传承、人居环境改善和产业转型升级。
（六）加大城市更新项目支持力度。推动事权下放，将符合控规的和一江两岸三带、重点城市主干道两侧、重点功能区、54平方公里旧城区、重要生态管控区、历史文化街区、名村、名镇、不可移动文物周边等重点区域范围（以下简称“重点区域范围”）外涉及控规调整的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定权按程序委托各区政府实施；将重点区域范围外的更新项目涉及控规调整的审批权依法按程序委托各区政府实施；支持国有企业利用自有用地、村集体经济组织利用集体建设用地建设租赁住房；允许城市更新项目分期缴纳出让金。
（七）加快完善历史用地手续。明确完善历史用地征收手续后自行改造项目的土地出让金缴交标准和交由政府收储的补偿标准，以及后续办理规划、国土等报建手续的依据和程序。
19日，市住建局对《实施细则》的重要条款进行了权威解读。
政府收购
政府按照市场评估价（收购价）收购村民的现有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿的房屋），收购价格由区政府（广州空港经济区管委会）结合实际情况研究确定。
补偿标准
综合考虑广州现行户均280平方米的补偿标准，可选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米（50平方米安置+25平方米奖励）标准（以户均3~4人计算）回购安置面积。
成本变化
将旧村全面改造中包括审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用增加纳入改造成本。拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%。
3种补偿方式 每人最高回购面积75㎡
为保障旧村全面改造项目的顺利实施，《实施细则》进一步优化改造成本核算，将旧村全面改造中包括审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用增加纳入改造成本。
对采取政府征收方式实施旧村全面改造的，鼓励采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。在广州既有按“户”“栋”“基底面积”补偿方式的基础上，增加征收主体按市场评估价先收购合法房屋，村民按“人”均面积以建安成本价回购房屋的补偿方式。
具体办法是：由政府按照市场评估价（收购价）收购村民的现有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿的房屋），收购价格由区政府（广州空港经济区管委会）结合实际情况研究确定；综合考虑广州现行户均280平方米的补偿标准，提出还可以选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米（50平方米安置+25平方米奖励）标准（以户均3~4人计算）回购安置面积。
自主改造、合作改造的旧村全面改造项目可按照上述政府组织的方式实施收购补偿，收购价扣减回购价后可计入改造成本，村集体需将集体土地转为国有土地。其中“人”为本村村民户籍人口。
此外，村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村，已完成微改造的，也可申请全面改造。
关于为降低企业用地成本，支持实体经济发展，用好用足省“三旧”改造优惠政策，对广州市现行更新政策中协议出让土地出让金缴纳标准及政府收储收益返还比例进行调整：
一是自行改造，以协议方式供地的项目，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。
二是适当提高政府收储项目出让分成比例和一次性补偿标准：①居住用地毛容积率2.0以下（含）、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分，可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算补偿款，超出部分可按该部分的成交价或市场评估价的10%计算补偿款，②可整宗地一次性按同地段毛容积率2.5商业市场评估价的60%计算补偿款（50%+10%的奖励）。
三是明确“工改工”自行改造项目仅需按控规移交公益性用地的优惠政策。
即将进入改造的陈田村。（资料图片）
明确旧城区连片改造项目，经改造范围内90%以上住户（或权属人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，由政府作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体（土地使用权人），待完成拆迁补偿后，与改造主体签订土地使用权出让合同。
《实施细则》加大了城市更新项目支持力度。推动事权下放，明确推动事权下放，将符合控规的和重点区域范围外涉及控规调整的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定权按程序委托各区政府实施；将重点区域范围外的更新项目涉及控规调整的审批权依法按程序委托各区政府实施。此外，允许城市更新项目分期缴纳土地出让金。
加快完善历史用地手续方面，一是明确完善历史用地征收手续后的“工改工”用地按办理供地手续时同地段工业用途市场评估价的40%缴交土地出让金，“工改商”等用地按办理供地手续时同地段新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。完善历史用地征收手续后的“工改商品住宅”或“工改其他公共设施”用地，由政府按国有土地上旧厂政策收储（旧村改造的除外）。
二是明确已批准完善历史用地征收手续的用地，凭改造方案批复申办规划、国土等后续报建审批手续，参照广州申请使用建设用地政策规定办理。已批准完善集体建设用地手续的用地，除纳入旧村全面改造的，在改造前需按规定抵扣或预支留用地指标。
分期缴费
允许城市更新项目分期缴纳土地出让金，首次缴交比例不低于30％，余款1年内缴清。
历史用地
完善历史用地征收手续后的“工改工”用地按办理供地手续时同地段工业用途市场评估价的40%缴交土地出让金，“工改商”等用地按办理供地手续时同地段新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。
协议方式
以协议方式供地的项目，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。
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来源|广州参考 广州日报
图|石建华
编辑|欢欢